Главная | Семейное право | Момент определения налоговой базы при реализации недвижимого имущества

Моменты возникновения налоговых обязательств при купле-продаже недвижимости (Ульянов В.)

Удивительно, но факт! Дебет 08 Кредит 02, 10, 69, 70 - руб. А именно на дату государственной регистрации перехода прав на соответствующий объект недвижимости п.

Сергей Родюшкин, служба Правового консалтинга ГАРАНТ , профессиональный бухгалтер-эксперт Нет единой точки зрения в отношении даты, когда возникает обязательство по налогу на прибыль при реализации недвижимости. Существует неоднозначность и с моментом прекращения уплаты налога на имущество.

Удивительно, но факт! Обратите внимание, что такой порядок выражал официальное суждение Минфина России по вопросу налогообложения приобретенной по договору купли-продажи недвижимости. По общему правилу п.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, который подписывают обе стороны. После вручения указанного имущества покупателю и подписания соответствующего акта приема-передачи обязательство продавца по передаче имущества считается исполненным если иное не предусмотрено законом или договором п. Однако право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как договор пройдет государственную регистрацию п.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП п. В тех случаях, когда акт приема-передачи недвижимости подписан до государственной регистрации и переданный по акту объект уже используется в деятельности покупателя, у участников сделки могут возникнуть вопросы с ее налогообложением.

Основными условиями отнесения имущества к амортизируемому являются наличие у налогоплательщика права собственности на объект имущества и его фактическое использование для производства и реализации товаров выполнения работ, оказания услуг , а также для управления организацией п. По мнению Минфина России, для начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение двух условий: После подписания акта приемки-передачи и подачи документов на регистрацию амортизацию по недвижимому имуществу будет начислять покупатель письмо Минфина России от Продавец же прекращает начисление амортизации по реализованной недвижимости с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было передано покупателю по акту приема-передачи письмо Минфина России от В то же время существует и альтернативная точка зрения.

С учетом противоречивости ситуации при принятии решения об отнесении имущества к амортизируемому следует исходить из возможных рисков. НДС Для организаций реализация товаров на территории РФ признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость п. При этом под реализацией товаров понимается передача права собственности п. Напомним, что товаром для целей Налогового кодекса признается любое реализуемое либо предназначенное для реализации имущество.

Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат п. Таким образом, в общем случае для возникновения обязанности у продавца по исчислению и уплате НДС важна не дата перехода права собственности, а дата фактической передачи товара, которая для целей расчета НДС рассматривается как отгрузка. Так, по разъяснениям Минфина России письмо Минфина России от Однако приведенное выше правило применяется, если иное не указано в пунктах 3, 7—11, 13—15 той же статьи Налогового Кодекса.

момент определения налоговой базы при реализации недвижимого имущества похоже

В частности, пунктом 3 предусмотрена специальная норма, которая гласит следующее: Поэтому у продавца недвижимости обязанность по начислению НДС возникает на дату перехода права собственности на этот объект к покупателю либо на день оплаты, если она внесена до момента регистрации сделки. Эта дата определяется на основании либо свидетельства о государственной регистрации права собственности копию которого можно взять у нового владельца недвижимости , либо отметок о внесении соответствующих изменений в ЕГРП на договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Налоговые манёвры 2018: новеллы законодательства и актуальная практика

Соответственно, счет-фактуру при реализации объектов недвижимости следует выставлять не позднее 5 календарных дней со дня государственной регистрации права собственности получения оплаты письма Минфина России от Тем не менее арбитражная практика свидетельствует о том, что налоговые инспекции иногда занимают противоположную позицию по данному вопросу.

В качестве примера, когда налоговикам удалось выиграть дело, сошлемся на одно сравнительно недавнее постановление пост. Но в большинстве случаев судьи признают, что моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества является не дата акта приема-передачи объекта, а дата государственной регистрации права собственности. В качестве аргументов для своих выводов суды ссылаются, в частности, и на норму пункта 3 статьи НК РФ пост.

ФАС МО от Налог на прибыль В целях налогообложения прибыли датой получения доходов от реализации при методе начисления признается дата реализации товаров работ, услуг п. Под доходом от реализации понимается выручка от реализации товаров работ, услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных п. С учетом упомянутых выше положений пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса и статей и Гражданского кодекса получается, что в налоговом учете продавца недвижимости выручка от ее реализации должна признаваться на дату регистрации права собственности покупателя.

Имеются решения федеральных арбитражных судов пост.

Удивительно, но факт! Нормой же указанного пункта уточняется дата отгрузки в целях гл. Мнение Алексей Сорокин, начальник отдела имущественных и прочих налогов Минфина России:

Однако в настоящее время специалисты Минфина России стали придерживаться другой позиции. По их мнению письма Минфина России от Справедливости ради заметим, что подобные утверждения содержались в некоторых письмах чиновников и ранее письма Минфина России от Обоснование такого подхода финансисты видят в следующем. Доходы в целях главы 25 Налогового кодекса признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место п.

Согласно гражданскому законодательству договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения ст. В силу статьи Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным. Некоторые арбитражные суды также приходят к выводу, что моментом реализации недвижимого имущества в целях исчисления и уплаты налога на прибыль является его фактическая передача пост.

Судьи обращают внимание на то, что согласно пункту 2 статьи 39 Налогового кодекса место и момент фактической реализации товаров работ, услуг определяются в соответствии с частью 2 Налогового кодекса. Однако глава 25 данного документа не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у приобретателя права собственности на это имущество.

Как мы видим, единой точки зрения относительно даты признания дохода от реализации недвижимости в целях расчета налога на прибыль в настоящее время нет. Чтобы избежать налоговых споров с контролирующими органами, безопаснее отражать доход на момент передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи, поскольку в случае признания излишне уплаченной суммы налога на прибыль продавец просто скорректирует налоговую базу текущего периода п. Налог на имущество Налогом на имущество организаций облагается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств согласно правилам ведения бухгалтерского учета п.

Таким образом, момент, когда компания должна прекратить начислять налог на имущество на продаваемый объект недвижимости, зависит от даты исключения данного объекта из состава основных средств.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Выбытие объекта основных средств признается в бухгалтерском учете организации на дату единовременного прекращения действия условий принятия их к бухгалтерскому учету п. Ранее Минфин России в письме письмо Минфина России от Следовательно, продавец должен включать объект недвижимости в базу по налогу на имущество только до даты передачи его покупателю по акту приемки-передачи.

Однако в течение нескольких последних лет финансисты придерживались другой точки зрения, настаивая на том, что продавец недвижимости обязан уплачивать налог на имущество до момента перехода права собственности на него к покупателю письма Минфина России от Чиновниками приводилась такая последовательность логических рассуждений. В бухучете доходы и расходы от списания объектов основных средств отражаются в качестве прочих доходов и расходов п. При этом поступления от продажи основных средств признаются в порядке, установленном для признания выручки п.

Так как одним из условий признания выручки является переход права собственности п.

НДС при купле-продаже недвижимости

Соответственно, у компании-покупателя обязанность уплачивать налог на имущество организаций возникает с момента внесения записи в ЕГРП. Обратите внимание, что такой порядок выражал официальное суждение Минфина России по вопросу налогообложения приобретенной по договору купли-продажи недвижимости. Совсем другие рекомендации содержались в том же письме относительно включения в базу по налогу на имущество для построенных и фактически эксплуатируемых объектов недвижимости.

По мнению чиновников, объект капитального строительства обладает всеми признаками основного средства п. В данном письме налоговым инспекциям было рекомендовано привлекать к уплате налога на имущество путем обращения в суд те организации, которые уклоняются от уплаты налога, затягивая с подачей документов на регистрацию. Напомним, что регистрация прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ними носит заявительный характер хотя и является обязательной.

Отсутствие документа о регистрации позволяло компании отражать в учете объект недвижимости как незавершенное капитальное вложение п. В возникающих в связи этим налоговых спорах суды, как правило, выступали на стороне контролирующих органов. Постановление ФАС Центрального округа от 21 июля г. Постановление ФАС Поволжского округа от 1 февраля г. Однако с года организации обязаны включать в состав основных средств объекты недвижимости, если по ним закончены капитальные вложения и они введены в эксплуатацию, даже в тех случаях, когда права собственности на них не зарегистрированы.

Дело в том, что начиная с отчетности года вступил в силу приказ Минфина России приказ Минфина России от Как нам стало известно, в настоящее время в Министерстве финансов РФ подготовлено соответствующее письмо, разъясняющее порядок отражения в бухгалтерском учете операций принятия к учету и выбытия объектов недвижимости. Согласно изложенному в письме подходу организация, передающая объект недвижимости, должна списать его с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от факта регистрации права собственности.

Аналогичным образом должна действовать и организация, принимающая такой объект к учету см. Мнение Алексей Сорокин, начальник отдела имущественных и прочих налогов Минфина России: Учитывая, что данный приказ вступил в силу с бухгалтерской отчетности года, его положения не могут распространяться на более ранние периоды. Следовательно, при сделках с недвижимым имуществом, совершенных начиная с года, организация-покупатель принимает объект недвижимости к учету в момент его фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Соответственно, организация-продавец списывает его с учета в момент фактического выбытия также независимо от факта прекращения госрегистрации прав собственности. До опубликования официальных разъяснений можно посоветовать компании-продавцу обратиться в Министерство финансов РФ с письменным запросом по возникающим у нее вопросам, связанным с исчислением налога на имущество при реализации недвижимости.


Читайте также:

  • Заявление в суд для признания права собственности в порядке наследования
  • Оформления права собственности за умершим
  • Консультация ребенка при разводе родителей
  • Судебная практика при краже