Главная | Земельные вопросы | Ипотека части здания без земельного участка

Проблемные вопросы ипотеки здания

Эксклюзив №2!

Ипотека здания без земли Кто хочет, может статейку почитать. Елена Герасимова, руководитель юридического департамента ЮК Legas По сделкам с недвижимостью наибольшее количество судебных споров и неразрешенных проблем возникает при залоге недвижимости ипотеке.

Удивительно, но факт! Управление Росреестра по Алтайскому краю обращает внимание на то, что земельный участок, либо право аренды на земельный участок закладывается вместе с расположенным на нем зданием в том случае, если они принадлежат собственнику здания или сооружения.

Данное обстоятельство обусловлено сложным характером отношений сторон указанной сделки, а также несовершенством законодательства. Правовое регулирование ипотеки осуществляется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от Наличие трех законодательных актов никоим образом не способствует разрешению споров, возникающих в данной сфере, напротив, усугубляет имеющиеся противоречия и порождает новые правовые коллизии.

Говоря об ипотеке нежилых помещений, следует отметить, что в ГК РФ помимо общего указания на возможность перевода в установленном порядке жилого помещения в разряд нежилых п.

Удивительно, но факт! Место действия — Московская область.

Недвижимым имуществом являются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно ст. Например, ГК РФ относит к недвижимому имуществу воздушные и морские суда, космические объекты. Не устанавливая закрытого перечня, Кодекс определяет, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Нежилые помещения стали рассматриваться в качестве объекта недвижимого имущества после принятия Федерального закона от Разрешая вопрос о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, принимая во внимание, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие оборот нежилых помещений, ВАС РФ, учитывая сходство правоотношений, допустил применение по аналогии закона нормы п.

сам ипотека части здания без земельного участка первыми проблесками

Но это вовсе не означает безоговорочного применения к отношениям по поводу оборота нежилых помещений норм о зданиях, сооружениях. Следует обратить внимание на некоторые противоречия данного разъяснения высшей арбитражной инстанции и сложившейся в течение нескольких лет практики нижестоящих судов по признанию ничтожными договоров ипотеки нежилых помещений, оформленных без одновременной ипотеки земельного участка, на котором расположено принадлежащее залогодателю помещение. При вынесении подобных решений суды исходили из применения к спорным правоотношениям ст.

Согласно названным статьям ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части.

эта ипотека части здания без земельного участка время

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. Тем не менее, в упомянутых статьях говорится об ипотеке зданий.

А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применима ли тогда указанная норма? Еще раз подчеркнем, что нежилое помещение - объект, отличный от здания или сооружения. Поэтому в каждом случае, применяя к отношениям по поводу нежилых помещений нормы об ипотеке зданий, суду надлежит выявлять сходство конкретных правоотношений. Обратимся к практике окружных арбитражных судов. Арбитражные суды, рассматривая споры о признании договоров ипотеки нежилых помещений ничтожными, ошибочно отождествляли правовые режимы здания и находящегося в нем помещения.

ФАС Московского округа в постановлении от Доводы суда первой и апелляционной инстанций в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога является, якобы, действительной сделкой, ибо его предмет - не все здание, связанное с земельным участком, а лишь четыре верхних этажа, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку п.

Думается, кассационный суд необоснованно применил к отношениям сторон по поводу ипотеки нежилого помещения нормы о договоре ипотеки здания и признал заключенный договор недействительным как не соответствующий требованиям ст. Весьма спорной представляется позиция арбитражных судов Московского округа, согласно которой при ипотеке нежилых помещений подлежит залогу весь принадлежащий залогодателю земельный участок, находящийся под зданием, где находится данное помещение.

Хочется особо отметить, что в случае, когда по каким-либо причинам залогодателю потребуется заложить иное принадлежащее ему помещение в том же здании, другого выхода, кроме как вносить изменения в уже заключенный договор ипотеки, у залогодателя не будет. Соответственно, заложить помещение иному лицу, нежели залогодержателю по предыдущему договору, залогодатель не сможет.

Выбор конструкции ипотеки объектов недвижимости: возможные риски сторон и их минимизация

Данное обстоятельство помимо всего прочего ограничивает конкуренцию и препятствует развитию хозяйственных связей. По некоторым делам суды приходили к выводу, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности если участок находится в собственности лица, которому принадлежит предмет ипотеки. На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого выступало недвижимое имущество в виде нежилого помещения и доли земельного участка, расположенного под зданием, где находится закладываемое помещение.

В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что, исходя из буквального толкования ст. При ипотеке помещения - вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект не требуется.

Здание (сооружение) и земельный участок под ним: правовые проблемы залога

Суд указал, что нормы, закрепленные в п. Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор ничтожен в силу ст. По нашему мнению, не соответствует требованиям законности и постановление ФАС Московского округа от Кассационный суд признал недействительным договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка, даже несмотря на то, что право собственности аренды на соответствующий земельный участок у залогодателя вообще отсутствовало.

Тем не менее, арбитражные суды, как правило, отказывают в признании недействительными договоров ипотеки нежилых помещений, заключенных без одновременной ипотеки земельного участка, в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка постановление ФАС Поволжского округа от Анализируя судебную практику в сфере ипотеки нежилых помещений, следует упомянуть и позицию ФАС Северо-Западного округа, изложенную в постановлении от Рассматривая спор по делу?

Кроме того, суд указал: Принимая подобные акты, суды исходили из того, что помещение является частью здания, а потому на него распространяются нормы правового режима зданий и сооружений. Вместе с тем представляется законным вывод Президиума ВАС РФ о недействительности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки права аренды земельного участка согласно п.

Нельзя не указать и принципиально иную судебную практику. ФАС Западно-Сибирского округа, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: На основании проведенного анализа норм права, регулирующих ипотеку недвижимости, соответствующей судебной практики можно резюмировать: В этой связи следует признать не противоречащим законодательству залог нежилого помещения без земельного участка, опосредованно обслуживающего предмет договора.

Причем у залогодателя отсутствует обязанность закладывать земельный участок, находящийся под зданием, и в том случае, когда существует зарегистрированное право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок. Таким образом, договор ипотеки нежилого помещения не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, за исключением случаев, когда залогодатель имеет зарегистрированное право собственности аренды на ту часть земельного участка, которая функционально обслуживает непосредственно это нежилое помещение.


Читайте также:

  • Что нужно для вступления в наследство после смерти отца
  • Магнит не сломает счетчик
  • Новый закон на ипотеку действующий с 10 января 2017