Главная | Земельные вопросы | Курс лекций по сделкам с недвижимостью

Лекции - Основы риэлторской деятельности

Каждый из этих видов будет рассматриваться далее более подробнее. Риэлторские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Например, риэлторские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлторским фирмам, но это необходимо риэлторским фирмам для нормального существования.

Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить риэлтору совершать любые действия с его недвижимостью. Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет.

При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину. Следует отметить, что термин "риэлторская фирма" в контексте российского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "риэлтор", обозначенного в х гг.

Российская экономика имеет сложное и неравномерное развитие. Структура экономики в различных субъектах РФ разнообразна. Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими. Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлторских услуг по стране растет и развивается. Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом либо по его доверенности.

При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Риэлтор, безусловно, должен обладать таким качествами, как коммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность, четкость. Предпочтительно, чтобы у риэлтора было высшее профессиональное образование. Через риэлтора проходит большое количество документов. Весь объем документации можно разделить на две большие групп, в зависимости от этапа возникновения документов.

Удивительно, но факт! Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо организацию или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформлять в аренду или собственность земельный участок под строительство. Основные факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости Санкт-Петербурга жилого назначения ценообразование.

Так, первым этапом документооборота риэлторов можно назвать составление необходимых договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам. Второй этап документооборота - осуществление государственной регистрации соответствующей сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В том случае, если риэлтор при заключении договоренности с клиентом умалчивает о том, до какой стадии оформления сделки он будет "сопровождать" клиента и всячески старается избежать разговора на эту тему, клиенту следует насторожиться, поскольку скорее всего подобный "риэлтор" попытается обмануть своего клиента.

Квалифицированный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из Регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества. В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая конкуренция определяет ситуацию и качество услуг на рынке риэлторской деятельности.

Высокая конкуренция оставляет возможность на существование только для квалифицированных, честных, добросовестных профессионалов. Конкуренция выгодна потребителю риэлторских услуг, поскольку риэлторы вынуждены предлагать больше услуг или оказывать их по меньшей цене клиентам. Очень большое значение имеет для риэлтора и доверие клиентов, если фирма будет замечена в каком - либо скандале, с квартирными махинациями, то это сразу скажется на количестве обращающихся клиентов в такую фирму. Тот, кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента.

Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Не зря же некоторые фирмы обязуются проводить весь комплекс услуг "под ключ", вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг. В рамках настоящей книги мы постараемся ответить на ряд вопросов, касающихся риэлторской деятельности, во-первых, это правовые основы ее деятельности всевозможные договоры, которые может заключать риэлторская фирма со своими клиентами , во-вторых, немалую часть книги будут занимать вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в практике деятельности риэлтора.

Также мы постараемся рассмотреть судебную практику по вопросам деятельности риэлторских фирм, рассмотрим и вопросы государственного контроля за деятельностью риэлторов, регистрацией риэлторами сделок для клиентов в регистрационной палате. На рынке очень часто риэлтора называют брокером, агентом или поверенным. Попытаемся разделить эти понятия. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Удивительно, но факт! В итоге суд констатировал: Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод:

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг доверителем договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия.

При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Рассмотрим положения о страховании деятельности риэлторских фирм. Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг.

При рассмотрении сущности страхования "профессиональной ответственности" риэлтора в России нельзя не отметить ее сходство с так называемым "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость.

Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Создание системы страхования ответственности риэлторов в России происходит "с чистого листа". Сравнивая американский и российский пути развития института недвижимой собственности можно отметить много схожих внешних признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена - в пределах установленного законом срока исковой давности.

Другими словами, приобретатель недвижимости, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода "локомотивами" его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость.

В том случае если России предстоит повторить путь Америки разумеется, в кратчайшие сроки , то тогда необходимо изучить опыт американских риэлторов для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов не достаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению. Обратимся к истории появления страхования недвижимости в США. К американскому рынку недвижимости второй половины XIX в. Для коренных американцев, воспитанных в духе "традиций", одно только предположение, что в известный момент - "внезапно" - они могут лишиться прав собственности, представлялось чистым абсурдом.

Но по мере того как абсурд становился массовым явлением, менялись и вековые жизненные принципы. Верить человеку нельзя, поскольку человеку свойственно ошибаться.

Мероприятия

Верить можно только доллару. Историческая родина титульного страхования - Пенсильвания. Дата рождения - г.

нее курс лекций по сделкам с недвижимостью прошу тебя

Именно в этом году в столице штата состоялся судебный процесс, послуживший своего рода "первотолчком" для становления современной системы гарантий прав на недвижимость. Гражданин Мюрхед занимался "расследованием" прав на недвижимость, не имея статуса юриста. Гражданин Ватсон, потенциальный приобретатель участка земли в Филадельфии, нанял Мюрхеда для исследования титула владельца. На момент расследования против владельца участка было выдвинуто обвинение в неуплате налогов, признанное судом обоснованным.

Однако Мюрхед посчитал, что судебное постановление не дает права удерживать имущество до полной уплаты долга. Авторитетный адвокат, к которому обратился Мюрхед, этот вывод подтвердил. Мюрхед, следуя этому выводу, сообщил своему клиенту, что право законно и свободно от каких-либо осложнений. Доверчивый Ватсон приобрел недвижимость. А несколько позже суд постановил: Так началось дело Ватсона против Мюрхеда. Ватсон требовал возмещения ущерба, но суд вынес решение в пользу Мюрхеда, признав тем самым право "расследователя" титула на ошибку.

В итоге суд констатировал: На рынке недвижимости города наблюдался настоящий бум.

Лекция 1. Понятие риэлторской деятельности

После вынесения судебного решения бум обратился в спад. Это заставило политиков и риэлторов действовать незамедлительно, поскольку рынку угрожал серьезный кризис.

этой курс лекций по сделкам с недвижимостью что

На основании этого документа 28 марта г. К началу Первой мировой войны титульные страховые компании были учреждены во многих крупных городах страны. Принципиальное отличие "титульного" страхования от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном" страховая компания гарантирует возместить убытки, являющиеся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом.

Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Как правило, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна - передающая - сторона. Данный документ должен соответствовать известным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций".

При полной гарантии продавец гарантирует следующее: При особой гарантии продавец гарантирует только то, что за все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав на данный объект недвижимости.

В отличие от первого случая здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя". При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость. Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": А потому анализ "цепочки" - необходимая процедура.

Задача - обнаружить "слабое звено". Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев, - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как то: Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности.


Читайте также:

  • Направление на медосмотр при приеме на работу образец
  • Трудовые споры юрист ставрополь
  • Кража в магазине лента
  • Расторжение брака между гражданами российской федерации и иностранными гражданами