Главная | Жилищные вопросы | Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве

Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного оформления

Методологические аспекты разработки инвестиционной политики предприятия 1. Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства. К законодательным актам, существенно улучшающим качество правового регулирования в данной сфере, можно отнести Федеральный закон от 30 декабря г.

В ином порядке денежные средства дольщиков могут привлекаться только в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах п. Это означает, что многим застройщикам при привлечении средств дольщиков придется отказаться от применяемых ими схем привлечения инвестиций: Закон применяется ко всем строящимся объектам недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 31 марта г.

Если разрешение на строительство получено ранее, то на данные отношения Закон не распространяется. В Законе определены следующие основные понятия: К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и пр. Для привлечения денежных средств участников долевого строительства в целях строительства создания многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости необходимо соблюдение следующих условий: Таким образом, застройщик вправе заключать с дольщиками соинвесторами договоры долевого строительства и принимать деньги только после того, как оформит в собственность или аренду земельный участок и получит разрешение на строительство дома ст.

Закон определяет стороны договора: Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта. Долевой инвестор в данном Законе понимается как участник строительства, физическое или юридическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство одной или нескольких квартир; основной инвестор — это организация, с которой застройщик заключил договор генерального подряда на строительство объектов недвижимости.

При этом как основной, так и долевой инвесторы финансируют строительство объекта недвижимости, а застройщик ведет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект часть объекта долевику по передаточному акту. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В Законе определяются существенные условия, без которых договор не может считаться заключенным. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных Законом, такой договор считается незаключенным.

Такая сделка считается ничтожной. Без государственной регистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна. С учетом данного требования в Федеральный закон от 21 июля г. Теперь в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указываются наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования наименования юридических лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.

Закон о государственной регистрации прав дополнен ст. В случае если объект долевого строительства построен создан застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

В Законе дополнительно установлены гарантии для граждан, которые приобретают квартиры для себя лично.

Пришельцы инвестиционная деятельность в жилищном строительстве краям

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Структура взаимоотношений всех участников такого строительства стандартная: При традиционной схеме инвестиционно-строительного процесса его участниками являются инвестор, заказчик и подрядчик.

Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт договор на выполнение функций заказчика , который устанавливает порядок их взаимоотношений. В зависимости от конкретных условий осуществления инвестиционной деятельности инвестор может выступать в качестве непосредственно инвестора. Тогда он заключает договор с заказчиком, который обеспечивает процесс строительства. Инвестор может совмещать функции инвестора и заказчика.

инвестиционная деятельность в жилищном строительстве кинул

При этом заключается договор подряда со строительной организацией. Инвестор, являющийся строительной организацией, самостоятельно осуществляет строительство. При этом в любом случае инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов соинвесторов, дольщиков , которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия соинвестирования.

Денежные средства, полученные застройщиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов дольщиков или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Статьей 18 установлено строго целевое использование средств, полученных от дольщиков.

Удивительно, но факт! Кроме того, запрашиваемая сумма для кредитования постройки жилья всегда выше, а срок выдачи — дольше. Большая их часть раскупается еще до момента завершения постройки дома.

Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне дольщику , которая, в свою очередь, обязана осуществить финансирование строительства.

В процессе строительства и после его завершения участники инвесторы строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства.

Удивительно, но факт! Не исключено, что во многом благодаря именно этому в последнее время предприятиям удается удерживать производство от дальнейшего сокращения. Наличие такого подтверждения создает дополнительные возможности защиты от доступа на отечественный строительный рынок организаций, не имеющих достаточного опыта работы в строительстве.

В настоящее время договоры уступки прав, связанных с инвестированием в строительство жилья, получили широкое распространение. До 1 апреля г. Переуступка оформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования цессии или договора соинвестирования между участником долевого строительства и третьим лицом.

К последнему переходили все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у соинвестора, если иное не было предусмотрено в договоре цессии. В соответствии с п. В соответствии с положениями ст. В соответствии со ст. На практике применение такой формы договора невыгодно для сторон, поскольку необходимость уплаты налогов уже в момент заключения договора отвлекает значительные средства из оборота соинвестора.

Кроме того, в данной ситуации уступку права инвестирования можно рассматривать как перевод долга, что означает необходимость согласования такого договора с генеральным инвестором кредитором в силу требований ст. При этом заключение такого договора допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Еще по теме Отечественный опыт инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства:

До недавнего времени нередко возникали ситуации, когда из-за отсутствия обязательного требования закона о регистрации договоров уступки права требования обязательственное право на одну и ту же квартиру в строящемся доме уступалось нескольким лицам. Судебная практика по данному вопросу обобщена в п. Так, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве.

При разрешении спора в суде первой инстанции ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец в соответствии со ст. Суд первой инстанции удовлетворил иск, взыскав с ответчика денежную сумму, внесенную истцом в размере сметной стоимости квартир на момент заключения договора. Обжалуя решение, истец указал на то, что присужденная сумма в связи с инфляцией не позволяет ему приобрести две трехкомнатные квартиры и, следовательно, восстановить свои имущественные права, нарушенные ответчиком вследствие неисполнения им договорного обязательства.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: При этом арбитражный суд исходил из следующего: При определении размера убытков следует руководствоваться п. В другом деле, рассмотренном в Президиуме Высшего Арбитражного Суда РФ, было разъяснено, что суд не может обязать ответчика приобрести и передать истцу квартиру в счет исполнения обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома. Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о передаче однокомнатной квартиры в доме, построенном по договору участия в строительстве жилого дома.

Ответчик не отрицал, что истец фактически внес денежные средства, составляющие стоимость двух трехкомнатных и одной однокомнатной квартиры, но однокомнатная квартира не была предоставлена, так как все квартиры этого типа заселены на условиях, исключающих признание соответствующих ордеров недействительными. Суд первой инстанции принял решение об обязании ответчика приобрести и передать истцу равнозначную однокомнатную квартиру, хотя такое требование истцом заявлено не было.

Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Стороны заключили договор на участие в строительстве конкретного жилого дома, которым предусмотрено, что по окончании строительства и ввода в эксплуатацию дома жилая площадь распределяется сторонами в соответствии с договором. Фактически ответчик передал истцу только две трехкомнатные квартиры. Следовательно, истец вправе был потребовать от ответчика возмещения понесенных им убытков, вызванных неисполнением ответчиком договорного обязательства по предоставлению квартиры.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

При разрешении спора суд не выяснил волеизъявление истца в части возмещения ему убытков от неисполнения договорного обязательства в денежной сумме. При новом рассмотрении спора арбитражный суд должен вынести решение только после выяснения этого обстоятельства. Уступка прав требования на жилое помещение производится по договорам цессии, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья.

Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства когда объект права индивидуализирован и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность. Заключение договора цессии по договору инвестирования в строительство жилья возможно лишь до того момента, пока жилой дом не принят в установленном порядке в эксплуатацию. После этого, независимо от того, передана ли фактически квартира цессионарию или нет, любой договор цессии должен рассматриваться не как сделка по отчуждению субъективного права требования, а как договор, направленный на отчуждение квартиры как объекта недвижимости.

Право требование , являющееся предметом договора цессии, существует лишь до тех пор, пока не существует самого объекта недвижимости. Названное требование обусловлено тем, что цедент проинвестировал строительство соответствующей части жилого дома и в силу этого имеет право требовать, чтобы застройщик обеспечил строительство и ввод в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости. После ввода жилого дома в эксплуатацию обязательство застройщика по созданию объекта считается исполненным, а обязательственное право требования цедента-инвестора трансформируется в вещное право инвестора на соответствующую квартиру, которое подлежит обязательной регистрации в соответствии с п.

В данном случае не имеет существенного значения, передана ли квартира цеденту фактически или нет. Закон об участии в долевом строительстве был крайне необходим для придания стабильности отношениям, складывающимся между застройщиками и дольщиками. Он в значительной степени снял вопросы в сфере правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.


Читайте также:

  • Уход на пенсию досрочно по сокращению штата
  • Кострома мрт по полису
  • Порядок получения денежных средств по завещанию